どうも、キャナナです。
住宅ローンを組むと１０年間住宅ローン控除というものが受けられるんですが、途中で繰り上げ返済をしたくなった場合、どのタイミングでするのがお得なのか気になりますよね。
また、繰り上げ返済をした時期によっては確定申告にも影響が出て、あとあと面倒なことになったりもするので、、
今回は、繰り上げ返済をするにあたってお得なタイミングと、しない方がいい時期について解説したいと思います。
目次
住宅ローン控除とは？
そもそもの住宅ローン控除の制度について詳しくご覧になりたい場合は、こちらを開いてください。
消費税の増額などによってよく内容が変わっているみたいですが、毎年の住宅ローンの残高に応じて所得税を控除してくれる制度です。
所得税だけで控除しきれない場合は住民税からも一部控除。（住民税からの控除の上限は13万6500円/年）
入居日が平成26年4月1日～令和3年12月までの人は、住宅借入金等の年末残高の合計額が4,000万円以下の部分の金額に対して10年間１％の控除が受けられます。
※消費税率10％で購入して、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されて13年になります
年末残高の１％ということは、例えば5000万円くらいのローンを組んでいて、年末時点で上限の4000万円ローンの残高が残っていたとしたら、その１％なので40万円控除されるということなのですが、
そもそも支払う所得税＋住民税（13万6500円まで）の金額が40万円に満たない場合は、その合計金額までしか返ってこないので注意。
うちの場合、年末の借入残高が2600万円くらいなので最大26万円控除されるところ、去年の給与明細でざっと計算してみたのですが所得税＋住民税（13万6500円）でだいたい19万円くらいで26万円に満たないので、19万円のみ控除されるということになります。
毎年、年末のローン残高は減ってくるので、最大の控除額も下がってくるということと、給与が低い場合は所得税も低いので、満額控除は受けられないかもしれないということは覚えておいてください。
住宅ローン控除が受けられる条件
住宅ローンを組んだ人全員がこの控除を受けられるのではなく、一応一定の条件があります。
しかし、たいがいの人は条件に当てはまっていると思いますのでここはあまり気にしなくてもいいと思います
- 自らが居住していること
- 床面積が50㎡以上
- 中古住宅の場合は耐震性能があること
- 返済期間が10年以上であること
- 年収が3000万円以下であること
- 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること
くわしくはこちらの公式ページをご覧ください。
初年度の申請（確定申告）方法
住宅ローンを組んで最初の確定申告は自分で行う必要がありますので、必要書類を揃えて税務署に行き、提出します。
必要書類は
- 確定申告書
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住民票の写し
- 残高証明書
- 登記事項証明書（謄本）
- 売買（請負）契約書
- 源泉徴収票
くわしくはこちらの公式ページをご覧ください。
確定申告ができる期間はだいたい１ヶ月間だけなので、余裕をもって書類を準備しましょう。
確定申告書や計算明細書の書き方は、税務署に行けば丁寧に教えてくれますので、わからない場合は相談に行くと良いと思います。
２年目以降の申請（年末調整）方法
２年目以降は自分でいろいろと申請書類を税務署に提出必要はなく、
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書（銀行から毎年届く）
・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書（税務署から初年度に届く）
の２つを勤め先の会社に提出するだけでOKです。
繰り上げ返済のお得なタイミングとは？
そもそも住宅ローン控除中に繰り上げ返済をするのはお得なのかどうかについてですが、これについての考え方としては簡単です。
住宅ローン控除で控除されるのは、年末のローン残高の１％です。
なので、
今組んでいる住宅ローンの金利が１％以上なら、住宅ローン控除中でも繰り上げ返済したほうがお得
今組んでいる住宅ローンの金利が１％未満なら、住宅ローン控除が終わってから繰り上げ返済したほうがお得
ということになります。
つまり、金利のほうが高いのなら早く返済したほうがいいし、金利のほうが安いのなら住宅ローン控除を受けていたほうがお得ということですね。
今は超低金利時代なので、変動金利とかだと１％未満の場合が多いと思います。
うちもソニー銀行の変動金利でローンを組んでいて現時点では0.5％未満なので、この金利なら一応10年間は繰り上げ返済しないほうがお得ということになりますね。（わたしはちょこちょこ繰り上げ返済しちゃってるんですが）
繰り上げ返済が確定申告に与える影響とは？
住宅ローンを組むと、毎年10月くらいに銀行から「年末残高証明書」というものが届きます。
これを初年度は確定申告の時に税務署に、翌年以降は年末調整の時に勤め先の会社に提出するんですが、
ここで証明されている年末時点のローン残高というのは、決まった返済額をそのまま年末まで払った場合の残高なんですよ。
つまり、ここで証明されている年末残高は、あくまで「発行（10月）時点での予定」であり、確定額ではありません。
なので、この年末残高証明書が発行されてから年末までに繰り上げ返済をしてしまうと、その予定が狂ってしまって年末の残高は変わってしまいます。
これ、うっかりやってしまいがちなのでほんとに注意してください！
わたしも何も考えずに繰り上げ返済をポチっとやってしまったんですが、年末調整の時にたまたま嫌な予感がして対処したからよかったものの、気づかずにそのまま確定申告や年末調整をしてしまうと、あとから修正でややこしいことになって会社にも迷惑がかかります。
もしうっかり年末残高証明書が発行された後に繰り上げ返済をしてしまった場合は、銀行に「残高証明書をもらったあとに繰り上げ返済しちゃったんですけど～」と言えば、すぐに修正したものを送ってくれると思いますので、できるだけ早めに連絡しましょう。
まあ欲を言えば、銀行のほうで自動的に修正した残高証明書を送ってくれれば助かるんですけどね。。
これは銀行にもよるかもしれません。
今は手数料無料で気軽に少額から繰り上げ返済できちゃう銀行も多いので、わたしのように軽い気持ちで10月以降にぽちっと繰り上げしちゃわないように注意してください。
また、もし間違った金額で申告してしまった場合は、1月31日までなら会社に申し出れば修正してもらえるのと、確定申告期間中に自分で修正申告をすることも可能ですので、気づいたら間違ったまま放置せずに、きちんと申告しましょう。
ということで
今回は住宅ローン控除と繰り上げ返済について、注意点をまとめてみました。
では今回はこれで！
またーノシ
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