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フラット35を徹底解説!審査が甘いって本当?全期間固定金利35年との違いとは

どうも、キャナナです。

住宅ローンで「フラット35」という言葉をよく見ますが、具体的にはどういうものなのかご存知でしょうか。

フラット35とは別で「全期間固定金利35年」という商品もあるので、どう違うのかちょっとややこしいですよね。

というわけで、今回はそんなフラット35についていろいろと詳しく調べてみたので、その結果をまとめたいと思います!

フラット35とは

住宅金融支援機構」という国の独立行政法人が提供している全期間固定金利タイプの住宅ローンのことをフラット35と言います。

民間の銀行のプランではなく、国の管轄であるのが特徴です。

運用は主に投資家から集めた資金で行っており、民間の銀行ではリスクが高いとされる全期間固定金利型で低金利を実現。

このフラット35は住宅金融支援機構が直接販売するのではなく、民間の金融機関が代行で販売しているような形になっています。

また、実際の債権は住宅金融支援機構が請け負うので、民間金融機関にはリスクがありません

そのため、ほとんどの民間金融機関がフラット35を取り扱い、その手数料を利益としています。

フラット35の審査基準や金利の上限下限は住宅金融支援機構が定めているんですが、一般の住宅ローンの審査基準よりは甘い設定になっています。

フラット35の特徴

1.審査に通りやすい(と言われている)

上記の仕組み上、民間の金融機関はリスクを負わなくていいので、かなり甘い審査をしているようです。
(これはだんだん問題視されはじめてます)

返済できなくても知ったこっちゃない、最初の手数料だけもらえればいいというのが内心でしょう。

なので、他の住宅ローン商品の審査に通らなかった人でも、フラット35なら組める可能性がありますので覚えておくといいと思います。

審査では借入本人以外の家族の収入も合算できるようなので、共働き世帯ならさらに借りやすくなるかもしれません。

専業主婦の場合はご主人のみ(またはご主人の親との合算)の収入で審査を受けることになります。

収入合算についてはこちらの公式サイトをご覧ください。

※ただし、将来きちんと返済していけるかどうかが一番大事なので、決して無理はしないように!厳しいようならより安い中古住宅を探す等、借入金の減額を検討しましょう。

2.金利はどの銀行でも同じ

住宅金融支援機構のほうである程度の金利上限と下限は定めていますが、そりゃ金利が低い方が契約を取りやすいので、ほとんどの民間金融機関が最低金利で販売しています。

よって違いが出るのは事務手数料や保証料です。

これらは販売している銀行側の収入になるので、銀行によってはここで儲けるために高く設定している場合があります。

なので、フラット35を選ぶ際は、この諸費用が一番安い銀行を選ぶようにするといいと思います。

※中には保証料の分を金利に上乗せして表示している銀行もあります。

現在の金利基準は、こちらの公式サイトで確認できます。

3.団信の加入は任意で有料

団信とは団体信用生命保険の略で、住宅ローンを借りた人が亡くなったり高度障害になって返済ができなくなった場合に、ローンの残金分の保険金が金融機関に支払われ、ローンがちゃらになる保険のことです。

民間の金融機関では団信の加入が必須のところが多く、また保険料は金利に含まれているため無料のところが多いんですが、フラット35では団信の加入は任意で保険料も別途必要なので注意してください。

ここがフラット35の大きなデメリットになります。

この保険料もかなりのもので、例えば3,000万円を35年頭金なしで1.52%で借りた場合、団信の保険料は総額208万円かかります。(一括払いではなく分割ですが)

こちらの公式サイトでシミュレートできます。

フラット35は加入も任意なので、加入しないという選択もできますが、もしもの時のために加入しておく方が安心だとは思います。(代わりに普通の生命保険に加入するという手も一応ありますが)

また、団信は「保険」なので持病があると入れないことがあり、民間の金融機関だと団信が契約できない=ローンがおりないので、団信の審査に落ちた人はフラット35を選択するしかないかもしれません。

ここがつらいところですね。

わたしの旦那も喘息持ちなので団信の審査に通るかヒヤヒヤしました。幸いにも程度が軽かったのでなんとか通過できましたが。

なので、一応持病があると民間銀行のローンは通らないかもしれないということだけ覚えておいてください。

フラット35なら通るはずですが、団信に入らないことによるリスクはあります

また、団信で保障されるのは死亡と高度障害のみなので、三大疾病なども保障して欲しい場合はさらに金額が上がります。

これについては民間銀行でも同じで、金利に上乗せされることが多いです。

4.保証料は無料

保証料とは、ローンの返済が追いつかなくなった時に保証会社に代わりに返済をしてもらうためのものです。

代わりに返済してもらえばもう返済しなくていいのではなく、その分はしっかり保証会社に返済しなくてはいけないので注意してください。

この保証料は、言わば銀行にとっての保険のようなものなので、きちんと返済できるお客側にはなんのメリットもありません。

なので、できれば保証料が無料の銀行を選ぶようにしましょう。

保証料がある場合は、決済の時に一括で支払う必要があります。

フラット35では、この保証料は無料です。

5.繰り上げ返済手数料が無料

民間銀行の住宅ローンでは、繰り上げ返済のたびに手数料を取るところもあるんですが、フラット35では、繰り上げ返済手数料は無料です。

ただし、民間の銀行では比較的少額から繰り上げ返済できるのに対し、フラット35ではネットなら10万円以上、金融機関窓口なら100万円以上からとなっていますので注意してください。

6.優良住宅にはフラット35S

省エネルギー性、耐震性、耐久性、バリアフリー性、可変性において基準を満たしている住宅に対しては、フラット35Sという金利優遇プランがあります。

さらに基準の程度に応じてより基準の高いAプランとBプランに分かれ、それぞれ以下のように金利が引き下げられます。

Aプラン
借り入れから10年間-0.3%

Bプラン
借り入れから5年間-0.3%

せっかくならこのフラット35Sで組んだほうがお得なので、注文住宅の場合は設計の時点で基準を満たせるか確認しておき、できるならこの基準を満たすように建ててもらうといいと思います。

フラット35と全期間固定金利35年の違い

民間銀行の全期間固定金利型よりフラット35のほうが金利は低いんですが、団信に加入する場合は保険料が200万円程度かかるので、総支払額では民間の金融機関の全期間固定の方が安くなることが多いです。

ただ、民間銀行はフラット35より審査が厳しいので、民間銀行でローンが通らなかった人や団信の審査に落ちた人でも、フラット35であれば組める可能性が高いです。

また、「フラット35S」でかつ頭金が10%用意できるのであれば、フラット35でもかなり金利が優遇されますので、民間の銀行よりも安くなるかも?です。

※この条件で組めそうな人は、一度試算してみてください。

 

ということで、

今回はフラット35について詳しく解説してみました!

ではまたーノシ



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