マイホーム購入までの流れ<住宅ローン編>

住宅ローンには
様々な商品があり
とても複雑でわかりにくいです。

不動産会社から
何社かすすめられると思いますので
ほとんどの人は
担当者の言われるがまま
ローンを組んでしまうと思います。

 

でもちょっと待ってください!

本当にその金利でいいですか?

金利のタイプの違いは知っていますか?

具体的な返済プランは把握していますか?

 

不動産会社が提示した銀行だけじゃなく
自分でも銀行は選べます。

 

注文住宅は特に設計関係のことも
考えなければいけないので、
疲れてしまって
ローンのことまで頭が回らないよ・・
という気持ちはよくわかります

 

でも、
ここで手を抜くと
数百万円もの違いがでます!

 

その数百万円があれば
もっと部屋を広くできたかもしれないし
豪華なキッチンになったかもしれないし
立派な庭が作れたかもしれません。

 

もっといい場所に家を建てられたかもしれないし
もっと有名なハウスメーカーでも建てられたかもしれない。

 

ただ選ぶ銀行が違うだけで

です。

 

それくらい金利は重要です。

 

金利が変わるだけで
家の購入予算もぐんと上がります

 

買えないとあきらめていた家も
買えるかもしれません。

 

住宅ローンについて
きちんと理解するには
たしかに骨が折れます

 

でも、
考える価値は大いにあると
思います。

 

なので
ぜひきちんと勉強してください。

 

 

住宅ローンの基本知識

 

・金利とは

借りた金額に対する利息の割合のこと。
金利が高いほど利息が高くなり、余分に払うお金が増えます。

借りた金額は元金といいます。

元金に利息を足した金額を毎月返済していくことになります。

 

・ローンの支払い期間は最大35年

35年めいっぱいで組むことが多いです。
支払い期間が長いほど毎月の返済額が下がります。
ローンを組む時の年齢が高い場合は
定年退職に合わせて期間を調整するということもあります。

 

・頭金とは

住宅ローンの借り入れ額を減らすためのお金のこと。
頭金なしでもローンを組めることがほとんどですが、
用意できるのなら
頭金としてあらかじめ支払っておいた方が後の返済額が下がります。

 

・繰り上げ返済とは

ローン返済中にお金に余裕ができた場合前倒しで返済すること。
返済期間を縮めるか
毎月の返済額を減らすかを選べることが多い。
初期に行えば行うほど効果が高い。

 

・ボーナス払いについて

返済方法にボーナス払いを選択すると毎月の返済額が下がり、
ボーナス月にその分をまとめて支払う形になります。
借り入れ額を無理しすぎて毎月の返済額が払えない
かつ
ボーナスは必ずきちんともらえる場合に選択肢に入ります。
しかし
普通にボーナス払いなしで組んだほうが
総支払い額は低いので
毎月の返済額を払えるのであれば
ボーナス払いは選択しないほうがお得です。

 

・基準金利とは

店頭金利ともいう。
銀行が決める商品の定価のようなもの。
この基準金利は、政策金利や短期プライムレートなどを元に
銀行が独自に設定します。
しかしほとんどの銀行がこの基準金利をそのまま商品の金利とするのではなく
ここから商品によって何%か割引して販売しています。
この割引後の金利を
適用金利もしくは優遇金利
と呼びます。
ここがややこしくしている原因ですね・・
なので、実際銀行を選ぶ際は
この適用金利(優遇金利)の数字を見て判断しましょう。
基準金利から〇〇%下げてます!
という下げ幅が大きいからといって
実際の金利がほんとに安いかはまた別の話なので注意してください。
基準金利の設定が高ければ意味ないです。

 

 

金利のタイプ

①全期間固定金利型

35年間ずっと同じ金利で計算するタイプ

メリット

・毎月の返済額がずっと同じなので将来の計画が立てやすい
・景気に影響されず、返済額の上昇がない

デメリット

・他の金利プランよりも金利が高い

安定を取る分、金利が一番高くなります。
返済額上昇が不安で仕方ない人にはおすすめです。

 

②固定金利選択型

当初固定金利型ともいう。
借り入れから2年、3年、5年、10年などの一定期間だけ金利が固定されるタイプ
固定の期間が短いほど金利が低い

メリット

・全期間固定よりも金利が低い

デメリット

・固定期間終了後はその時点での金利が適用されるので、返済額が
増える可能性もある

このプランは、
比較的返済に余裕がある人向けです。
繰り上げ返済でどんどん期間を短縮し、ほぼ固定期間内に完済できるのなら
固定で安定を取りながらも全期間固定より安い金利で借りられます。
または、
一定期間を乗り切れば収入が上がる、支出が減るなどの将来の見通しが立っていれば、このプランを選択するのもありでしょう

 

③変動金利

全期間、景気によって金利が変動するタイプ
金利の見直しは通常1年に2回
返済額の見直しは通常5年ごとで、
返済額変更の上限は125%までのところが多い。

メリット

・金利が一番低い

デメリット

・景気によって金利が左右するため計画が立てにくく、返済額が大幅に上昇する可能性もある
・未払い利息が発生するリスクがある
金利が急上昇した場合、
金利は半年ごとに上昇しているのに
返済額の変更は5年ごとなので
返済額の中の利息の比率のみが
半年ごとに上昇している形になり、
最悪利息率が100%になって
元金が減らない状態に陥る。
こう書くと怖く感じるかもしれませんが
バブル期のような景気上昇がない限り
このような事態にはならないと思いますので、そんなに気にしなくても大丈夫かと思います。

このタイプは何よりも金利が低いのが魅力です。
景気によって金利が変動するリスクがありますが、
金利が低い分、同じ返済額なら元金の減りが早いので、ローンの返済が早く終わるとも言えます。

 

 

うちはこの変動金利を選択しました。

 

住宅ローンについての本を読むと
全期間固定金利型を勧めるものが多かったです。

 

私もはじめは、絶対固定だ!
と思っていたのですが
実際シミュレートしてみると
固定と変動では
毎月8,000円返済額が変わり、
総額では230万円ほど違いました。

 

うーん。。

ここはほんとに好みだと思います
安定をとるか安さをとるか

今は住宅ローン全体が最低水準になっていて
バブル期には考えられないような超激安金利になっています。

 

なので
固定を選ぶとしたら
ほんと今が一番お得だと思います。

最低水準の金利で35年間固定される
ことになりますから。

 

ただ変動金利もそのさらに下ですから
低い今のうちにできるかぎり返済して、元金を早めに減らすのも賢い組み方だと思います。

 

元金が残り少なければ
たとえ金利が上昇したとしても影響が少なくなります。

 

繰り上げ返済は
早めにすればするほど効果が高いので
金利が上昇してくる前に
できるだけ繰り上げ返済などで積極的に元金を減らし
(普通に払っていても固定よりは元金の減りが早いですが)
景気が上向いて金利が上昇してくるころには元金もだいぶ減っているので
金利が上昇したとしても返済額はほぼあがらない
という状況にもっていきたいところです

 

私はこれを狙って変動にしました。

 

私の勝手な予想ではありますが
すでに日本経済は成熟しているので
バブル期のような金利上昇は今後ないだろうということと、
もう何年も今の低金利状態が続いていて、
逆にマイナス金利政策によって
さらに金利が下がっている状態です
なのでこれから10年15年くらいは
今のような低金利が続くのでは・・
と思っています。

 

DSC_0133

ちょっと手書きで見にくいですが笑

 

固定の金利が1%、変動が0.5%のとき
それぞれローンを組んだ場合、
仮に20年後に金利が上昇して
変動の金利が0.5%→1%
になったとします。
しかし
固定の方はすでに20年間
変動の人より損をしています(斜線部分)ので、
変動の人が固定の人と同額になるためには
残りの15年間で20年分の得(斜線部分)と同じだけ損をする必要があります。

 

シミュレーションしてみると
15年後から毎年0.2%上昇した場合
ようやく変動の方が固定よりも損をするという計算になりました。
これは
20年後に金利1%
30年後に金利3%
35年後に金利4%
になっていなければならないということになります。

 

過去30年の金利の推移

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住宅ローン比較サイトより抜粋>

オレンジの線が変動金利ですが20年前からほぼ横ばいです。
これがぐぐぐっと上がって30年後には再び3%を超える必要があります。
(表は基準金利なので、実際はここから2%近く低い金利で組みます。なので表では5%になる必要があると思ってください)

 

未来のことは誰にもわからないので
安定を確保するために
今、毎月8,000円上乗せで払っておく(保険のような感じで)
のもいいと思いますし

 

私のように
金利変動はそんなに大きくないだろうとたかをくくって
リスクを覚悟で最安値を攻めるのもありだと思います。

 

ただ一番危険なのは
固定だと返済額が高すぎて払えないから
変動にしたという場合です。
変動もいつまで安いかわかりません。
そのようなぎりぎりの資金計画では
繰り上げ返済もできませんし
ちょっと金利が上昇しただけで
家計が火の車になる可能性があります。

 

固定か変動かは
あくまで戦略として選べるように
してください。

 

変動で金利が上昇しないことを祈る
ことしかできない借り入れは
そもそもしてはいけません。

 

予算を組むところからもう一度考え直しましょう。

 

毎月の返済額には
余裕を持たせるのが鉄則です

 

35年間、何があるかわかりません。
それでも払っていける金額を設定しましょう。

 

購入予算が少し下がってしまっても
工夫すればいい家が建ちます。

 

理想の家よりもまず
現実の支払いを優先しましょう。
今日は
・金利の重要性
・住宅ローンの基本用語
・金利のタイプの違い
・私の主観での今後の見通し
についてお話ししました。

 

この金利タイプの選択はかなり重要なので
しっかり今後の見通しを立ててから選ぶようにしましょう。

 

私もめっちゃくちゃ悩みました。

 

悩みに悩み尽くして選んだ選択なので
これで結局損をしたとしても後悔はないです!
たぶん笑
(コツコツ繰り上げ返済しとこ・・)

 

ということで

次回は
全期間固定金利型の王道
「フラット35」について
説明しようと思います。

お楽しみに☆

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