マイホーム購入までの流れ<土地の選定編>

マイホームシリーズ第3弾。

今回は土地の選定編です。

 

注文住宅を購入する際は
まず土地の契約から行います。

 

建売の場合は

すでに建物が建っていますので
建物付きで土地を探すような感じになりますね。

 

建売の方が注文住宅よりも安くなる傾向がありますが
間取りやデザインを選べず、
設備も最低限の場合が多いです。(ちょっとでも価格を下げるため)

 

注文住宅でも
特にこだわらないところをどんどん削っていけば
建売住宅の金額とほぼ変わらない程度にもできますので
私は注文住宅のほうが融通も利いておすすめかなと思います。
自分のこだわるところに効率よくお金を使えますから。

 

また、
モデルハウス自体を購入する場合は、
展示している家具や雑貨をそのままセットでもらえることがあります。
設備も見栄えをよくするために
いい設備をつけていたりするので
価格が高い場合があったり、
逆に少々傷があるからと
お得な価格で販売していることもありますので
モデルハウスも条件によってはおすすめです。

 

モデルハウスを見学した後は
担当者さんが土地の案内もしてくれると思いますので
あなたの希望の条件ではどんな候補があるのか
教えてもらいましょう。

土地を決める時のポイント

とにもかくにも立地!


モデルハウス見学では主に建物についていろいろとチェックをしました。

次はその建物をどこに建てるのか立地を考えます。

あなたや旦那さんの職場への通勤はどうなるか
お子さんの学校はどこになるか
土地の周辺の道路環境はどうか
駅までの距離はどうか
スーパーはどこで買うことになるか
周囲の治安はどうか
災害時に懸念されることはないか

これから長い間そこで暮らすことになりますので
このような条件はとても重要です。

 

つい
金額や、
気に入った不動産会社の分譲地がここしかないから
等で決めてしまいがちですが
実際そこに住んだらどうなるかしっかり想定して決めましょう。

 

通勤が不便になると、
毎日のことなので苦痛になる可能性もありますし、

家の前の道路が狭かったり交通量が多かったりすると
お子さんの交通事故が心配ですし、

近所に安いスーパーがないと食費が大幅に増えたり、
遠くまで買いに行くのが大変になったりしますし、

近くに大きな川や山や海があると
災害時に水害や土砂崩れが起きる危険性もあります。

 

これらを満たせば満たすほど
土地の金額も上がる傾向があります。
特に駅が近いと高いですね。

 

あなたのライフスタイルをよく考え、
どうしても譲れないところははずさず、
妥協できるところはできるだけ妥協して、
満足の行く場所を探しましょう。

見過ごされがちな地盤

前回も基礎が大事だと軽く触れましたが、
土地の地盤(基礎)はめっちゃくちゃ大事です!

マイホーム購入までの流れ<モデルハウス見学編>

①土地の高さ
②土地の硬さ
③土地の歴史

この3つを把握しましょう。

 

①高さについて

たとえば近くに川があって
その土地が川よりも低い位置にある場合、
災害時こちら側に水が来ますね。
土地の近所を見ただけでは
なかなかこの高さはわかりにくいので、
地図などから広範囲の地形を見るようにしましょう。
ハザードマップでシミュレートするのもいいと思います。
住所を入力すれば、どのような災害に気をつければいいのか表示されます。

 

②硬さについて

これが地盤と言われるものです。
建築前に不動産会社が地盤調査というものをしてくれるのがほとんどだと思います。
この地盤調査がしっかりしている会社
また、基礎工事がしっかりしている会社を選びましょう。

いくらおしゃれで丈夫な家を建てても
地盤がしっかりしていなければ
地震で家が傾いたり、倒壊する可能性もあります。

硬さについては正直
不動産会社の調査を信用するくらいしか
方法がないかなーと思います
個人で別で調査を依頼することもできますが。。

 

地盤がゆるい場合は、
その分基礎工事をしっかりやるという風に、
地盤に合わせた基礎工事をしてくれると思いますので、
よく説明してもらいましょう。

 

③歴史について

その土地に以前何があったかです。
なにかの工場だったり
病院だったり
住宅だったり
公園だったり
埋立地だったり
いろいろな歴史があります。

 

実は昔は池だったとか
川だったということもあります。
この場合は
ほぼ100%地盤がゆるいと思って
間違いないと思います。

 

昔からそこに住んでいる地元の人は
知っていたりしますが
地元じゃない場合なかなかわかりません。

 

不動産会社も知らない可能性も
ありますので
昔の地図を調べるなど自分でも調査してみましょう。

 

また、
過去に病院があったり
葬儀場があったりすると
幽霊が出る・・・
なんてこともあるらしいですw

 

中古物件の場合は、
事故物件(自殺などがあった)である
こともあります。

ある程度の歴史については
不動産会社も把握しているはず
ですので
かならず歴史も確認しておきましょう。

最後に広さと形と金額

エリアによって大まかな金額が決まり、
広さと形、区画の中での立地によって
具体的な金額が決まります。

人気のエリアでも
ちょっと狭かったり
形がいびつだったり
区画の奥の方だったりすると
値段が下がりますので
ぎりぎり予算に収まる可能性もあります。

狭いと3階立てにする必要があったり
形がいびつだといびつな形の家しか
建てられなかったり
奥の位置だと駐車しにくかったり
防犯面での心配があったりしますので
予算と相談しながら決めましょう。

自社の土地か仲介の土地か

土地の契約はこの2種類に分かれます

また、
不動産会社を選ぶ際は
建物を軸に選ぶか
土地を軸に選ぶか
このどちらかになりますので
あなたの好みで選んでください。

建物を軸に選ぶ場合は
先に建物の金額がある程度
固定されますので
余った予算内で土地を探す必要があります。

土地を軸に選ぶ場合は
まず土地を検索して
土地を決め、
その土地に建築できる不動産会社を
探すという順になります。

選んだ不動産会社がその土地を
所有している場合は自社土地となり
仲介手数料はかかりません。

選んだ不動産会社がその土地を
所有していない場合は
別に所有者がいることになりますので
所有者とあなたを不動産会社が
仲介する形となり、
土地購入代金とは別に仲介手数料が発生します。

できるなら不動産会社が所有している
土地を、その不動産会社から購入する
という形のほうがお得に購入できます。

土地と建物のどちらを優先するか
とても難しい問題ですので
スーモなどの住宅サイトで
ある程度検索した上で
営業担当者によく相談するのがいいと思います。

 

以上。

土地を決める際の注意点は
こんなところかな?と思います。

周囲の環境、住みやすさ
地盤の強度
広さと金額
仲介か自社か

これらの点に気をつけてください。

 

土地も建物も両方大事ですので
両者のバランスは常に意識しましょう。

 

予算3,000万円なのに
立地がいいからと
1,800万円の土地を契約してしまうと
残り1,200万円となり
理想の家が建たない可能性があります。

 

そのへんは営業担当者さんも
考慮してくれるとは思いますが。。

 

でもそのためには
まず自分たちの予算がわからないと
どうにもならないなぁと
思われたでしょうか?

 

そうなんです。
まずなによりも大事なのは
予算の決定です。

 

じゃあなんで
モデルハウス見学と土地探しを
最初に流れとして紹介したのか?

 

それは実際の現実をまず
知ったほうがいいと思ったからです。

 

どんな家を建てるのに
どのくらいの金額が必要なのか
全くイメージできなければ
予算を考えることもできません。

 

このくらいの家を建てるには
どのくらいのお金が必要なのか
このへんの土地を買うには
どのくらいのお金が必要なのか

 

まずは理想の現実を把握しましょう

 

次に家計の現実です笑

すべての理想をかなえるのは
難しいかもしれませんが
適切に妥協すれば
必ず満足のいく家が建てられると思います。

 

ちなみに
うちのローン返済は
毎月7万円です。

あなたの今の家賃と比べていかがでしょうか?

私たち夫婦が
賃貸に住んでいた時の家賃は
6万8000円でした。

なんとたった2,000円プラスするだけで
自分好みのデザインと間取りの
一軒家が手に入ったのです。

 

マイホームなんてうちには
無理だわ・・と思っている方も
いらっしゃるかもしれませんが
意外となんとでもなりますよ!

 

あくまでも適切に妥協すればの話ですが。

 

でも妥協しまくったとしても
賃貸よりはいい家が建つと思いますし、
場所も探せばいくらでもあります。

 

今の家賃の金額が払えているのであれば
その金額まではローンを組める
ということです。

 

次回はローンも含め
予算の考え方について
お話ししようと思いますので
マイホームをあきらめていたあなたも
一度検討してみてはどうでしょうか。

 

ということで
今日はこのへんで☆

また^^

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