マイホーム購入までの流れ<資金計画編>

うちは去年(2015年)、一戸建てを購入しました。
その体験をもとに今回から数回に渡って、これからマイホームを購入しようと思っている方に向けて購入までの流れをお話ししていこうと思います。

家を購入するというのは人生で最大の買い物になることが多く、一生を左右するとっても大事なものです。
きちんと計画を立てて、後悔することがないようしっかりと知識をつけてから購入するかどうかを決めましょう。

実際
不動産会社の営業マンと話すと、相手は営業のプロですのであれよあれよと話が進み、ゆっくり考える間もなく契約してしまう可能性もあります。
(うちはモデルハウスを見学したその日にこの土地にします!と言ってしまいましたww)
それが本当に気に入った家・土地で、予算的にもばっちりであればそれでいいのですが不動産会社はたくさんありますし、もっといい土地、もっと気に入る家があるかもしれません。

 

また、
営業マンは家を売ることが仕事ですので私たちの資金繰りについてはそこまで考えてくれません。
(相談には乗ってくれますが、払っていけるかどうか判断するのはあなたであり、たとえ払えなくなっても、営業マンは知ったこっちゃないです)

 

資金面でやってくれるとすれば、ローンが通るように(家が売れるように)
(半ば無理やりでも)銀行員を説得してくれるくらいです。

 

なので、
あなたがしっかり資金計画を立てて家計を守っていかなければいけません。

いざ夢のマイホームを手に入れたがローン返済がきつすぎて毎日、節約節約で生活が苦しい・・では悲しいですね。

これから
私の経験と実体験をもとにひとつひとつ順番に説明していきますので、ぜひあなたにぴったりのお家を手に入れるための参考にしてみてください。

今回は
購入までの大まかな流れと資金面での注意点を書いていきます。

 

購入までの流れ

 

1.モデルハウスの見学 (2/1)
2.土地の決定・申し込み(2/8)
3.手付金を支払う   (2/9)
4.図面の打ち合わせ4回 (2/28~)
5.間取り決定     (3/27)
6.中間金支払い    (4/9)
7.ローン審査申し込み (5/21)
8.着工        (6/15)
9.ローン本申し込み  (9/10)
10.建物完成      (9/18)
11.内覧会       (9/20)
12.決済・引き渡し   (10/23)

 

去年の資料を見てみるとざっとこんな感じでした。

私たち夫婦が家を買おうと思ってモデルハウスの見学に行ったのが2月1日

家の引き渡しが10月23日なので

家を買うと決めてから9か月ほどで引っ越しが出来ました。

 

うちは注文住宅なので、まず土地を決めてそこに一から設計して家を建てたので日にちがかかっています。

 

すでに家が建っていたり、分譲マンションだったら間取り打ち合わせと建築期間が必要なくなるのでもっと早く入居できるでしょう。(2か月くらいかな?)

 

ポイント
・最終の決済(家の購入)までに手付金と中間金が必要なところ
・決済の時にローンとは別で諸費用が必要なこと
です。

 

私たちの不動産会社の場合は
手付金が50万円
中間金が100万円でした。

 

不動産会社によっては手付金だけの場合があったり、着工金が必要だったり、その金額も違うと思いますので、あらかじめ営業の方にどのくらいの預り金が必要なのか金額と支払う時期を確認しましょう。

 

これらは言わば人質(金質?w)みたいなもので、
途中でやっぱ家買うのやーめた!!って言われた時のための預り金です。

 

金額も金額ですから、途中で怖くなって気が変わられると不動産会社としてもそれまで打ち合わせや資材の発注などをしているので大損害になりますから、これは当然の仕組みですね。

 

ただ
これらは預り金なので順調に手続きが進んで最終の決済まで行けば、その時に返してもらえます。
このお金を頭金に回したり、決済の諸費用に回したりもできます。

 

そして、
途中でキャンセルした場合は、この手付金・中間金から段階に応じたキャンセル料を支払うことになります。

 

手付金・中間金は通常、一括で相手口座に振り込むことになると思いますので、あらかじめ口座の整理をしておき、複数の口座に現金が分散している場合は徐々にまとめていきましょう。

定期預金の解約や、満期保険の解約が必要な場合も早めに手続きをしておきましょう。

 

また、
最後の決済の時にはいろいろな諸費用がかかります。

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決済時の諸費用

 

①ローン手数料・保証料

ローンを組む銀行によって手数料が大きく変わります。
銀行の公式サイトでシミュレートできますので、しっかり確認しておきましょう。

②火災保険料

10年分の保険料を一括で支払うことが多いです。
地震保険を付帯するかどうかなど、条件によって金額が大きく変わります。
購入する家にどんな補償が必要かを考え、何社か見積もりを取ってみましょう。

③登記費用

所有権移転の手続きや、抵当権の設定を司法書士に代行してもらうことになります。
そのための経費や報酬が必要です。

④固定資産税の清算

固定資産税は1年分を先払いで納めるため、所有権があなたに移る日以降の固定資産税の日割り額を元の所有者に支払う必要があります。

⑤印紙代

住宅ローンを組む時の契約書に印紙税がかかりますので、契約金額に応じた収入印紙が必要です。

 

以上。
決済の時には主にこれら5つの費用がかかります。
これもなかなかの金額で合計で100万円~150万円くらいは覚悟したほうがいいです。
うちの場合は130万円ほどでした。

 

このように、
家を購入する場合、ローンを組むだけでOK!ではないのでその他のお金もきちんと計算して準備しておきましょう。

 

かなり序盤(着工前)で
ローンの事前審査申し込み(融資金額の目安を決める)をしなければならないので
このときにすべての資金計画が終わっているのが望ましいです。
・どの銀行でローンを組むか(決済時の手数料・保証料が決まる)

・手付金、中間金、決済諸費用分の現金が用意できるか

・家具購入や引っ越し費用は残せるか

この3点をしっかり考えておきましょう。

 

このようなお金のこと以外にも設計面でたっくさん考えることがあります。

なので、つい間取り等に夢中になって資金計画がおろそかになりがちですが
まずは予算がわからなければ設計もできません!


現在いくら貯金があるのか?

決済までに現金でいくら必要なのか?

引き渡し後の引っ越しにいくら必要か?

毎月いくらまでなら返済できるか?


これらをすべて考えてはじめて予算が決まります。

 

間取り打ち合わせの前に
必ずこの予算を計算してください。

 

なぜ間取り打ち合わせの前なのかというと
間取りが確定した時点(延べ床面積が決まった時点)で
ほぼ家の金額が決まってしまうからです。

 

建物の金額は
床の面積×標準価格
で計算されます。

 

うちの場合は
坪単価56.6万円だったので
1坪(2帖くらい)違うだけで
56万6000円変わるということです。

 

大きいですね!

 

なので、
間取りが決まってから、
やっぱり予算オーバーだ!!となっても
そのあと削れる部分は設備等のオプション部分だけで
大した金額ではありません。

 

それよりも1帖でも狭く設計するほうが格段に安くなります。

 

それだけ広さは重要なので
予算内に収めるためには必ず間取り作成の時点で予算を伝え、
どのくらいの面積まで広くできるのか把握してから設計しましょう。

 

さらにその後
オプション追加で金額が上がります。
キッチンやトイレや浴室の設備、
棚の設置や照明などです。

 

標準価格では
最低限の設備機能しかないことが多いです。

 

オプションでグレードアップすることで
食洗機がついたり
浴室乾燥がついたり
トイレがタンクレスになったり
洗面台が大きくなったり
シューズボックスが大きくなったりと
設備によって満足度も大きく変わると思いますので、
ここも譲れないポイントです。

 

また外構(庭・門・柵など)工事代も別でかかります。
最近は門なしのオープン型の家が増えていますが、
外構もしっかりしたい方はこちらもかなりの金額がかかります。

 

間取りの段階で
予算めいっぱいにしてしまうと
後でこのようなグレードアップや
外構工事ができなくなってしまう可能性もありますので
その辺も考慮して
少し余裕のある間取り設計にしておきましょう。

 

ということで
マイホーム購入にあたっての
資金面での
大まかな流れと注意点は
以上です。

 

私はこれらのことを
何も知らずに
この土地買いまーす!(*´▽`*)
とか言ったので
そのあとめっちゃくちゃ勉強しました笑

 

やっべ!なんもわかんね!!
金利って何?!
お金ってどのくらいかかるの!?
このあとどうなるんだ!?
と不安だらけでした・・

 

営業マンを質問責めにしたり
本を何冊も買ったり
ネットで検索しまくったりと
かなりドタバタでしたが
なんとか満足のいく家が完成☆

 

あなたにはもう少し余裕をもって
家を買って欲しいなと思ったので
家シリーズの第1回目として
まずは資金計画のお話しをしました。

 

詳細については
これから数記事に分けて
詳しく書いていきますので
え?金利?抵当権?
登記?固定資産税?
火災保険?坪単価?
状態でも安心してください。
私もほんとそうでしたから・・

 

参考までに
うちの資金繰りについて
紹介しておきます。

 

貯金     400万円
(手付金・中間金含む)
定期預金解約 100万円
満期保険解約 140万円
ーーーーーーーーーーーー
所持金    640万円

 

ローン手数料    -60万円
登記手数料   -25万円
火災保険(35年分)-40万円
固定資産税   -5万円
ーーーーーーーーーーーー
諸費用            -130万円

 

640万円ー130万円=510万円

引っ越し予算   80万円
手元に残すお金   100万円
ーーーーーーーーーーーーー
決済後残金    180万円

 

510万円ー180万円=330万円

 

この330万円が頭金として支払える
という計算になります。
330万のうち150万円が手付金・中間金。

 

つまり
貯金ー決済諸費用ー手元に残したいお金
=頭金


手付金と中間金は決済時返ってくるので
計算上は貯金の中に含めておく。

 

最悪、頭金は残らなくても
フルローンが組めるのでなんとかなりますが、
手付金・中間金・諸費用・引っ越し費用は現金で必要なので
その分だけは確保しておきましょう。
※手付金と中間金は諸費用にも回せると思いますので、営業マンに聞いてみてください。

 

どのくらいの費用がかかるのか
だいたいのイメージはできましたでしょうか?

 

こんな感じでいろいろとお金が必要ですので契約してから青ざめないためにもしっかり知識をつけてから計画しましょう。

 

では今日はこのへんで☆
また^^

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