住宅ローン変動金利でおすすめの銀行2016

今回で住宅ローンのお話はいったん終わり。

あと一息がんばるぞー!

ということで

 

最後は変動金利について紹介します。

住宅ローンの概要や固定金利についてはこちら

 

 

変動金利の特徴

◎5年ルール

通常年に2回、経済状況によって金利の見直しが行われるのですが、実際に月々の支払額が変わるのは5年ごとです。
半年ごとに返済金額が変わると資金計画が立てにくいであろうということで、このような措置を取っている銀行がほとんど。
しかし、返済金額が変わっていなくても、金利が上昇していないというわけではなく、毎月の返済の内訳はしっかり変更されています。

 

どういうことかというと

金利 元金 利息 合計
0.5% 60,000円 10,000円 70,000円
0.6% 58,000円 12,000円 70,000円

これはわかりやすいようざっくりとした数字にしていますが、このように金利の見直しで0.1%上昇して0.6%になったとしても、5年ルールによって5年間返済額(合計)は変わらないため、その分内訳の利息が上昇し、元金の減りが遅くなるということが起こります。

 

このへんのことまではなかなか不動産の担当者も教えてくれないと思います。が、ものすごく重要な部分です。
元金の減りが予定よりも遅れるということは、そのしわ寄せが5年ごとに来るということです。
これによって、金利自体はそんなに上昇していなくても、思ったより月々の返済額が高い!ということになる可能性があるので注意してください。

最近はこの5年ルールを取り入れず、半年ごとに月々の返済額も連動する銀行も出てきています。

 

◎1.25倍ルール

さらにこの5年ルールとよく併用されるのが、1.25倍ルール。
これは、5年ごとに返済額がアップする時は現在の返済額の1.25倍までしか上昇しないというものです。

例えば
現在の月額返済額が70,000円なら、最大でその1.25倍の87,500円までしか上昇しないということです。

これも返済額がいきなりアップしすぎると資金計画が大変だろうということで設定された措置ですが、内訳ではしっかり利息分が増えているので、これまた元金の減りが遅くなるのを助長しています。(銀行はそれを狙っているのか・・!?)

 

まぁここまで返済額が上昇するためには1.5%くらい?上昇する必要があるので、これはたぶん心配しなくても大丈夫かなとは思います。
ちなみに高度経済成長の時のように5年間でめちゃくちゃ金利が上昇した場合、内訳がすべて利息になり元金が全く減らなくなるという事態に陥ります。

 

今から再び超バブルが来ることはないと思いますが、一応1.25倍ルールのリスクとして覚えておいてください。

 

◎元利均等返済と元金均等返済

これは変動金利だけの話ではないのですが、今まで書き忘れてたのでここでしれっと紹介。(おい笑)

元利均等返済とは

元金+利息の合計が毎月均等になるようにする返済計算方法。
これによって固定金利のように返済額が35年間毎月ほぼ一定になるので資金計画は立てやすいです。

金利が上昇すれば当然返済額は変わりますが、金利が変わらなかった場合はずっと一定になります。
ただ、総支払利息は元金均等返済よりも多くなります。

 

元金均等返済とは

借入元金を返済回数で均等に割り、それに対して利息をプラスする返済計算方法。
つまり、元金の返済額は毎月ずっと一定で、利息は最初が多く(借入残高が多いため)、だんだん少なくなっていきます。それにより毎月の返済額もだんだん少なくなります。
総支払利息は元利均等返済よりも少なくなりますが、序盤の返済額が大きくなるので注意してください。
返済に余裕があるなら、こちらを選択したほうがお得です。

 

 

それでは
実際の銀行の比較をしていきます。

今回も価格ドットコムの比較サイトを参考に紹介します。

 

条件は前回の固定金利比較と同様

①借入金額は2,700万円

②借入期間は35年

③全期間変動金利

④団信に加入

⑤頭金は購入金額の10%用意できる

⑥諸費用については事務手数料・保証料・団信保険料のみ計算
(登記費用などは司法書士によって変わるのでここでは除外)

⑦元利均等返済で計算(しれっと追加)

⑧金利の上昇は加味しない

とします。

 

 

いいシミュレーションサイトみつけました

REIFA(リーファ)

毎月の返済の元金と利息の金額がわかるのでおすすめです。

 

 

変動金利でおすすめの銀行

①じぶん銀行

・5年ルール・1.25倍ルールあり

・年収200万円以上

・がん保障特約(50%)が無料で付けられる
がんと診断されるとローン残高が半分になる。

・金利 0.497%

・事務手数料
借入金額×2.16%(税込)
2700万円×0.0216=583,200円

・団信保険料 無料

・保証料・繰り上げ手数料 無料

よって
じぶん銀行での変動金利の返済総額は

29,421,723円+583,200円
=30,004,923円

※実際は金利の変動によって返済額が増加する可能性があります。

じぶん銀行のおすすめポイントは、金利の安さだけではなく、がん保障特約が無料でつけられるところです。
給与受取口座にしなければならないなどの面倒な条件もないので、利用しやすいと思います。

 

②ソニー銀行

・5年ルール・1.25倍ルールなし

・年収400万円以上

・金利 0.499%
(頭金10%用意でこの金利です。10%用意できない場合は0.549%になります)

・事務手数料
借入金額×2.16%
2700万円×0.0216=583,200円

・団信保険料 無料

・保証料・繰り上げ手数料 無料

よって
ソニー銀行での変動金利の返済総額は

29,435,062円+583,200円
=30,018,262円

※実際は金利の変動によって返済額が増加する可能性があります。

ソニー銀行のおすすめポイントは、なんといっても5年ルール・1.25倍ルールを採用していないところです。
私も実はソニー銀行でローンを組んでいます。
5年ルールがないため、半年ごとに返済額が見直されますが、その分金利の変化に敏感になれますし、元金の減りが遅れることもありません。

事前に計画的に繰り上げ返済をすることで、返済額の上昇もコントロールできますので、変動金利における金利上昇リスクを最小限にできる銀行だと私は思っています。

 

③住信SBIネット銀行

・5年ルール・1.25倍ルールあり

・8疾病保障が無料で付く

・金利 0.568%
(頭金20%以上用意できる場合0.497%に下がります)

・事務手数料
借入金額×2.16%
2700万円×0.0216=583,200円

・団信保険料 無料

・保証料・繰り上げ手数料 無料

よって
住信SBIネット銀行での変動金利の総返済額は
29,790,176円+583,200円
=30,373,376円

※実際は金利の変動によって返済額が増加する可能性があります。

頭金20%用意できる場合はじぶん銀行と同じ総返済額になります。

住信SBIネット銀行は頭金が20%(3000万円の購入金額なら600万円)用意できる方や、8疾病保障が欲しい方にはおすすめです。

 

 

以上
変動金利ではこの3つの銀行をおすすめとしたいと思います。

 

変動金利の特徴もわかりましたでしょうか?

 

変動金利で契約する場合には、金利上昇リスクがどうしてもつきまといます。
そのことをしっかりと考えた上で、定期的に資金計画を見直し、必要あらば繰り上げ返済をしつつ、返済額をコントロールしていくのが理想です。

 

そして、できる限り金利の安いうちに完済を目指しましょう。

 

※価格ドットコムでは楽天銀行がランキング1位ですが、楽天銀行は審査によって0.51%~1.16%の間で金利が決まるため、実際どのくらいの条件で0.51%にできるのか謎なので、今回は省きました。事務手数料は安いですね。

 

ちなみにですが
金利が上昇しなかった場合、変動だと利息300万円だけで2700万円借りられることになります。固定だと利息は500万かかります。その差200万円。
毎月の返済額も6,772円違います。(ソニー銀行の固定と変動で比較)

 

私は、毎月6,772円プラスで払える力があるのなら、固定にするのではなく、変動で毎月6,772円繰り上げ返済していくほうが、断然元金の減りが早く、また利息支払い分も下がるのでいいのでは?と思っています。
(計算ややこしいのでさすがにここまではシミュレートできませんが)

 

これはあくまで私の主観ですので、今後の金利がどうなるのかわからない以上、なんとも言えませんが、ひとつの考え方として参考にしていただければと思います。

 

ということで、
私が去年いろいろ調べたことはこれですべて紹介できたかな?と思いますので、これで住宅ローンの説明はいったん終わりにします☆

 

また補足で記事を追加したり、2017年版も紹介するかもしれませんが。

マイホーム購入予定なんてないよ・・

という方、家の記事が続いて申し訳ありません。

他にもいろんな分野の記事を上げていきますので、ぜひご覧ください。

 

では、
今日はこのへんで☆

また!^^

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