住宅ローン全期間固定金利でおすすめの銀行<フラット35VS民間銀行>2016年

過去2回にわたって
全期間固定金利の特徴、
その代表であるフラット35について
解説をしてきました。

参照
マイホーム購入までの流れ<住宅ローン編>
フラット35とは?その特徴を解説!

 

今回は
その特徴はわかったけど
実際どの銀行を選べばいいの?ということについて

数ある銀行の中から
私がおすすめする銀行を紹介したいと思います。

 

 

今回私が
銀行の比較をする際に
参考にしたのが

こちら

価格.comの住宅ローン比較ページ

諸費用も込みで
返済総額順に比較できるので
とても便利だと思います。

私が実際住宅ローンを組む時も
このシミュレーションを参考にしました。

 

まずは

共通の条件として

①借入金額は2,700万円

②借入期間は35年

③全期間固定金利

④団信に加入(3大疾病はつけない)

⑤頭金は購入金額の10%用意できる

⑥諸費用については事務手数料・保証料・団信保険料のみ計算。(登記費用などは司法書士によって変わるので、ここでは除外して考えます)

とします。

 

この場合
家の購入金額が3,000万円で
そのうちの10%=300万円が
頭金として準備できるので
3,000万円ー300万円で
借入金額は2,700万円になる
ということです。

 

この10%の頭金を用意できると
金利の優遇が受けられますので大変お得です。

 

なので、
今回はその優遇も考慮し
最安値でローンを組んだ場合の
比較をしてみたいと思います。

 

それではまず
フラット35について
見ていきましょう

 

頭金が10%あって
なおかつ
優良住宅の基準を満たしていれば
「フラット35S」にできます。

当初10年間だけ金利の優遇が受けられる
商品でしたね。

 

今回はこのフラット35Sを適応できた
場合でシミュレートします。

金利による総返済額の計算はこちら
団信保険料の計算はこちらで行いました。

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三井住友信託銀行

・金利 1.02%(当初10年は0.72%)

・事務手数料の支払い方法は2種類
<手数料定率コース>
契約時に一括で支払うコース
借入金額×0.972%(税込)
=2700万円×0.00972=262,440円

<手数料無料コース>
契約時は無料だが、金利に上乗せされるコース
適用金利+0.14%上乗せ
当初10年=0.86% 残り25年=1.16%
金利上乗せがない場合
支払い総額=31,357,995円
金利+0.14%上乗せした場合
支払い総額=32,095,762円
その差737,767円なので
これが手数料無料コースの場合の実質の事務手数料。

コースの違いで50万円近く差が出るので、
できるかぎり手数料定率コースを選びましょう。

・団信保険料 1,811,600円

・保証料・繰り上げ手数料 無料

 

よって
三井住友信託銀行でのフラット35Sの返済総額は

31,357,995円+262,440円+1,811,600円
33,432,035円

価格ドットコムの計算結果と違うのは、
諸費用の項目の違い等によるものです。

 

 

住信SBIネット銀行

・金利 1.02%(当初10年0.72%)

・事務手数料
<返済口座がSBIの場合>
2700万円×1%×1.08(消費税)
=291,600円

<返済口座がSBI以外の場合>
2700万円×1.5%×1.08(消費税)
=437,400円

こちらもできれば返済口座を
SBIにしましょう。

8疾病保障をつけることができる
保障内容については公式サイトをご覧ください。
2700万円×0.5%×1.08(消費税)
=145,800円
事務手数料に上乗せされる。

・団信保険料 1,811,600円

・保証料・繰り上げ手数料 無料

よって
住信SBIネット銀行でのフラット35Sの返済総額は

31,357,995円+291,600円+1,811,600円
33,461,195円

 

フラット35のまとめ

三井住友信託銀行と
住信SBIネット銀行の差は
29,160円

完全に手数料の差ですね。

最低金額で考えると
三井住友信託銀行のほうが安いですが
なぜ私が住信SBIネット銀行も候補に入れたかと言うと、
契約時に145,800円プラスするだけで8疾病保障がつけられるからです。

団信では3大疾病保障をつけていないので
もう少し保障を手厚くしたい方は
住信SBIネット銀行はおすすめです。

フラット35Sで
最安値を狙いたい方は
三井住友信託銀行がいいと思います。

 

 

次に
民間銀行の全期間固定プランを見てみましょう。

 

これについては
ソニー銀行の独壇場でした。

価格ドットコムの比較でも
2位の三菱東京UFJ銀行にかなりの差をつけています。

なので民間銀行についてはこのソニー銀行のみ紹介します。

・金利 1.05% (35年間)
変動セレクトプランではなく
住宅ローン金利プランなので注意
ソニー銀行も頭金10%用意で
金利が優遇されます。
頭金が10%用意できない場合は
金利 1.10%になります。

・事務手数料 一律43,200円

・団信保険料 無料

・保証料・繰り上げ手数料 無料

よって
ソニー銀行での全期間固定プランの返済総額は

32,286,051円+43,200円
=32,329,251円

金利による返済額は
ソニー銀行の公式サイトで計算

 

フラット35とソニーの比較

三井住友とソニーの返済総額の差は
1,102,784円ソニーの方が安いです。

金利はフラット35の方が低いのですが
やはり団信の保険料が効いてますね。

総額で考えるとソニーの圧勝です。

 

 

ただ注意点としては

 

①月額はソニーの方が高い

金利が高いので月額は上がります

三井住友の場合
当初10年間 72,744円
残り25年間 75,429円

ソニーの場合
35年間   76,847円

 

②ソニーの方がローン審査が厳しい

年収や他の借り入れ状況などによっては
審査に通らない可能性があります。

その点フラット35は審査が甘いので
通りやすいです。

 

③自分で書類を提出する必要がある

これは不動産会社によるかもしれませんが
ネット銀行の場合、自分で銀行とやりとりをしなければならないことが多いです。
私も自分で申請しました。

わからなければすぐ問い合わせもできますので、
ちょっと面倒ですが、安くするために頑張ってみてください。

不動産会社が提携している銀行なら
融資担当の方がすべてやってくれます。

たしかその分の手数料は取られると思いますが笑
そのへんについては不動産会社の営業の方に聞いてみましょう。

 

ということで
今回は
各銀行の違いについて
具体的な金額で比較してみました

 

比較する際にチェックする項目は
事務手数料や保証料、団信など限られてきますので、
上記の比較方法を参考に
あなたの気になった銀行があれば計算してみてください。

 

一番比べなければならないのは
返済総額です

 

諸費用や月額など
いろいろ比較する部分がありますが
2700万円借りるのに
結局はいくら総額で
払わなければいけないのか。

 

これを基準に選んでください。

 

全期間固定金利で
最安値のソニー銀行でも
約533万円
2,700万円にプラスして
返済することになります。

500万利息で消えると思うと
ぞっとしますね笑

 

なので
できる限り
安い銀行を探しましょう!

 

三井住友のように
最初の事務手数料を払いたくないからと
金利アップを選択してしまうと
結局は50万円損することになります。

 

なので、
契約時にいくらまで払えるのか
頭金はいくら用意できるか
月額は払える金額か

 

この3点は必ずしっかりと
考えてください。

 

そしてその条件の中で
一番返済総額が安くなる銀行を
上記のように比較して選びましょう。

 

以上で
全期間固定金利タイプの解説を
終わります。

 

次は変動金利についてですね・・
あと一息!
がんばるぞww

ということで
今日はこのへんで
また^^

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