フラット35とは?その特徴を解説!

「フラット35」とは
住宅金融支援機構という
国の独立行政法人が提供している
全期間固定金利タイプの住宅ローン。

 

 

民間の銀行のプランではなく
国の管轄であるのが特徴です。

 

運用は主に投資家から集めた資金で行っており、
民間の銀行ではリスクが高い
全期間固定金利型の低金利を実現。

 

また、
このフラット35は住宅金融支援機構が
直接販売するのではなく
民間の金融機関が代行で販売しているような形になっています。

 

実際の債権は住宅金融支援機構が請け負うので、
民間金融機関にはリスクがありません。

 

そのため
ほとんどの民間金融機関が
このフラット35を取り扱い、
その手数料を利益としています。

 

フラット35の審査基準や
金利の上限下限は
住宅金融支援機構が定めていますが
一般の住宅ローンの審査基準よりも甘い設定となっています。

 

 

 

フラット35の特徴

 

①審査に通りやすい

上記の仕組み上、
民間の金融機関はリスクを負わなくていいので、
かなり甘い審査をしているようです。
(問題視されはじめています)

返済できなくてもしったこっちゃない
最初の手数料だけもらえればいいというのが内心でしょう。

なので、
他の住宅ローン商品の審査に
通らなかった人でも
フラット35なら組める可能性があります

 

②金利はどの銀行でも同じ

住宅金融支援機構が
上限と下限を定めていますが
そりゃ金利が低い方が契約を取りやすいので
ほとんどの民間金融機関が最低金利で販売しています。
(保証料の分を金利に上乗せして表示している銀行もありますが。)

なので
違いは事務手数料や保証料や特典です。

フラット35を選ぶ際は
この諸費用が一番安い銀行を選ぶようにしましょう。

2016年5月時点での金利

返済期間 頭金の割合 最低金利
21~35年 10%以上 1.08%
10%未満 1.52%
20年以下 10%以上 0.96%
10%未満 1.40%

 

③団信の加入は任意で有料

団信とは団体信用生命保険の略で、
住宅ローンを借りた人が亡くなったり
高度障害になって返済ができなくなった場合に、
ローンの残金分の保険金が金融機関に支払われ、
ローンがちゃらになる保険です。

 

民間の金融機関では団信の加入が必須のところが多く、
また
保険料は金利に含まれているため無料のところが多い。

 

それに対し
フラット35ではこの団信の保険料が別途必要なので注意。
ここがフラット35の大きなデメリットになります。

 

この金額もかなりのもので

こちらでシミュレートできますが
3,000万円を35年頭金なしで
1.52%で借りた場合、
団信の保険料は総額208万円かかります。
(一括払いではなく分割ですが)

 

フラット35では加入は任意なので
加入しないという選択もできますが
もしもの時のために加入しておく方が安心だと思います。
(代わりに普通の生命保険に加入するという手もありますが)

 

この団信は保険なので
持病があると入れないことがあり
民間の金融機関だと
団信が契約できなければローンがおりないので
団信に加入できなかった人はフラット35を選択するしかないかもしれません。

 

ここがつらいところですね。

 

私の旦那も喘息もちなので
団信の審査に通るかひやひやしました。
程度が軽かったのでなんとか通過できましたが。

 

持病があるとローンが通らないかもしれない
ということを覚えておいてください。

 

フラット35なら通りますがリスクはあります。

 

また、団信で保障されるのは
死亡と高度障害のみなので
三大疾病なども保障してほしい場合はさらに金額が上がります。

 

これは民間の金融機関でも同じです。
金利に上乗せされることが多いです。

 

④保証料が無料

保証料とは、
ローンの返済が追いつかなくなった時
保証会社に代わりに返済をしてもらうための料金です。

代わりに返済してもらえば、
もう返済しなくていいのではなく
その分はしっかり保証会社に返済しなくてはいけません。

 

この保証料は
銀行にとっての保険のようなもので
きちんと返済できるお客にはなんのメリットもありません。

 

なので
できれば保証料が無料の金融機関を選ぶようにしましょう。

 

保証料がある場合、
決済の時に一括で支払う必要があります。

 

フラット35はこの保証料は無料です。

 

⑤繰り上げ返済手数料が無料

繰り上げ返済をする時の手数料も無料です。

銀行によっては毎回手数料を取るところもありますので
できれば手数料無料の銀行を選びましょう。

ただ、
民間の銀行では比較的少額から
繰り上げ返済できるのに対し、
フラット35では
ネットからで10万円~
金融機関窓口からでは100万円~
となっていますので注意してください。

 

⑥優良住宅にはフラット35S

省エネルギー性、耐震性、耐久性、バリアフリー性、可変性において
基準を満たしている住宅に対しては
フラット35Sという金利優遇プランがあります。

さらに基準の程度に応じて
より基準の高いAプランとBプランに分かれ、
Aプランは借り入れから10年間-0.3%
Bプランは借り入れから5年間-0.3%
金利が引き下げられる。

 

せっかくならこのフラット35Sで組みたいので
注文住宅の場合は設計の時点で
基準を満たせるか確認しておき、
できるならこの基準で建ててもらいましょう。

 

以上。

 

まとめると、
全期間固定金利型の中では金利が低いが
団信に加入する場合は
保険料が200万円程度かかるので
総額では
民間の金融機関の全期間固定の方が安くなることが多い。

 

ただ審査が通りやすいので
審査の厳しい民間金融機関でローンが通らなかった人や
団信の審査に落ちた人は
フラット35であれば組める可能性が高いです。

 

フラット35Sでかつ
頭金が10%用意できるのであれば
かなり金利が優遇されますので
民間の銀行よりも安くなるかも?
なので一度比較してみましょう。

 

ふう。

 

ということで
フラット35の説明はこれで終わりとします。

 

次回は
フラット35を組むときにおすすめの銀行の紹介と、
民間の全期間固定金利プランとの比較をしてみたいと思います。

 

住宅ローンの話が続いていますが
ここはほんとに重要な部分ですので、
ぜひ基本的な知識を頭にいれ、
いろいろなプラン・銀行を比較して
あなたのご家庭に合った最適なものを選択をしてください。

 

私も住宅ローンのことを考えるのは
1年ぶりで結構忘れてたので
ひーひー言いながら書いてますw

 

きっと誰かの役に立つと信じ
私にできる精一杯の力で
できる限り正しい情報を
たくさん詰め込んでまとめていきますので
ぜひ参考にしてみてください。

 

ではまた!(^_-)-☆

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